Prawo do dysponowania gruntem a pozwolenie na budowę

18.09.2011, 11:08, Anna Rakowska

O ile posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością stanowi niezbędną przesłankę, od której zależy uzyskanie pozwolenia na budowę i organ prowadzący postępowanie ma prawo badać przed wydaniem decyzji o pozwoleniu, czy złożone oświadczenie jest zgodne ze stanem rzeczywistym, o tyle już po wydaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie ma podstawy prawnej, w oparciu o którą decyzja ta mogłaby być wzruszona na skutek utraty posiadanego wcześniej prawa do nieruchomości.


Kwestie związane z procedurą wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę w reguluje ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 z późn. zmianami). W art. 33 ust. 2 pkt 2 tej ustawy przewidziano, że do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaś art. 32 ust. 4 pkt 2 dodatkowo stanowi, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jak wynika z art. 3 pkt 11 cyt. ustawy przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W zakresie dookreślenia tych praw zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego, zarówno w zakresie prawa rzeczowego, jak i prawa zobowiązań i rozumie się je w praktyce szeroko.
Wprowadzony przez Prawo budowlane wymóg złożenia oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na etapie procedury ubiegania się o pozwolenie na budowę - jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku – wynika z konieczności respektowania wyrażonej w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP zasady ochrony własności, znajdującej konkretyzację w art. 222-131 Kodeksu Cywilnego (wyrok w sprawie II SA/Gd 597/07 z 5 grudnia 2007 r.). Tym samym organ prowadzący postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę w jego trakcie, jeszcze przed wydaniem decyzji o pozwoleniu, z pewnością ma prawo badać tytuł prawny do nieruchomości, na której ma być prowadzona inwestycja. Złożone bowiem zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stwarza domniemanie i jest skuteczne o tyle, o ile z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika wniosek przeciwny (Wyrok NSA O.Z. w Warszawie z 11 maja 2007 r., II OSK 775/06).
Inaczej sprawa kształtuje się po wydaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Ustawa – Prawo budowlane wskazuje w art. 37 ust. 1 enumeratywnie sytuacje, w których decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa: stanowi, że skutek taki następuje jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (po zmianie z 26 czerwca 2008 r., która weszła w życie 23 sierpnia 2008 r., wcześniej termin wynosił 2 lata), przy czym rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy (art. 41 ust. 1). Enumeratywne wskazanie przez ustawodawcę przyczyn powodujących wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę oznacza, że obowiązuje zasada exceptiones non sunt extentendae, tzn. że wyjątków tych nie można interpretować rozszerzająco i rozciągać na inne sytuacje.
Prawo budowlane nie przewiduje innych przypadków wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę.
Rozważając czy istnieje podstawa do wzruszenia ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z powodu utraty po jej wydaniu prawa do gruntu, należy także sięgnąć do przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, normujących stwierdzenie nieważności ostatecznej decyzji. W tym zakresie art. 155 i 156 Kpa stanowią, że po pierwsze decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej który ją wydał, jedynie za zgodą strony i jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu lub zmianie takiej decyzji i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony (art. 155). Przepis ten więc nie stanowi więc podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji w rozważanym przypadku. Po drugie, organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która:
1) wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości,
2) wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa,
3) dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną,
4) została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie,
5) była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały,
6) w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą,
7) zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa (art. 156).
Tym samym żaden z przywołanych tu przepisów ani Prawa budowlanego ani Kpa nie stanowi podstawy do wzruszenia ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę w razie utraty prawa do dysponowania nieruchomością po uzyskaniu ostatecznej decyzji.
O ile więc posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością stanowi niezbędną przesłankę, od której zależy uzyskanie pozwolenia na budowę i organ prowadzący postępowanie ma prawo badać przed wydaniem decyzji o pozwoleniu, czy złożone oświadczenie jest zgodne ze stanem rzeczywistym, o tyle już po wydaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie ma podstawy prawnej, w oparciu o którą decyzja ta mogłaby być wzruszona na skutek utraty posiadanego wcześniej prawa do nieruchomości. Rozstrzygając więc, czy utrata prawa do dysponowania gruntem, na którym ma być prowadzona inwestycja ma jakikolwiek wpływ na ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę wskazać trzeba – za Naczelnym Sądem Administracyjnym – że "utrata prawa do dysponowania nieruchomością po uzyskaniu pozwolenia na budowę nie powoduje utraty ważności tego pozwolenia na budowę […]. Utrata prawa do gruntu bowiem nie należy do żadnej z kategorii przyczyn powodujących utratę ważności wydanego pozwolenia na budowę, wymienionych w art. 32 ust. 1 prawa budowlanego" (w obecnym stanie prawnym: art. 37), (wyrok NSA w Warszawie z 13 maja 1991 r., IV SA 366/90).

W razie więc utraty prawa do nieruchomości objętej ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, podmiot na rzecz którego decyzja ta została wydana nie traci uprawnień wynikających z tej decyzji. Może więc – w zależności od momentu, w którym nastąpiła utrata prawa do nieruchomości i sytuacji faktycznej:
• starać się odzyskać prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane i rozpocząć lub kontynuować inwestycję tak, aby nie doszło do sytuacji, o której mowa w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego, czyli aby rozpocząć budowę przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub aby nie doszło do jej przerwania na czas dłuższy niż 3 lata. Jeżeli ten stan zostanie osiągnięty, przerwa w dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane nie będzie miała żadnego znaczenia dla bytu decyzji o pozwoleniu na budowę;
• doprowadzić do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, który złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeżeli jednocześnie przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji (art. 40 ust. 1).

 
« Wstecz


Dyskusja: "Prawo do dysponowania gruntem a pozwolenie na budowę"
Data: Nazwa: Komentarz:
- Nie ma żadnych komentarzy -
Dodaj komentarz | Wyświetlić wszystkie komentarze